Arrematante de Imóvel em Leilão e Dívidas de IPTU

Por Carlos Henrique Vogelsanger

Advogado e membro da OAB/PR desde 2017

 

É recorrente em debates jurídicos a discussão legal acerca do responsável tributário pelo pagamento de dívidas de IPTU referentes à imóveis adquiridos via leilão. Isto porque o tema já foi julgado e analisado por diversos fatores, enquadrando ou não o arrematante dos referidos imóveis como responsável pelo pagamento de dívidas do IPTU anteriores à arrematação.

 

O IPTU é o Imposto Predial e Territorial Urbano e incide anualmente sobre a propriedade de bens imóveis. O imposto é calculado com base no valor venal destes, aplicando-se determinada alíquota imposta pelo Município, órgão competente para cobrança do referido imposto.

 

A questão principal envolvendo a possibilidade ou não de cobrança do arrematante acerca das dívidas pretéritas de IPTU diz respeito à observância do edital do leilão ou das disposições legais do artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN).

 

Em julgados anteriores e na posição defendida pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça), os termos do edital devem prevalecer e não confrontam diretamente com o que discorre o artigo 130 do CTN, e, por tal razão, o arrematante deveria arcar com os valores atrasados de IPTU.

 

Contudo, em decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) proferidas nos últimos meses, o entendimento tem sido diverso, tornando os arrematantes vitoriosos em suas demandas.

 

Os magistrados afirmam que as disposições estabelecidas no edital do leilão possuem natureza jurídica de oferta pública e não de lei. Além disso, as cortes defendem a aplicação do artigo 130 do CTN, uma vez que eventuais créditos tributários do fisco devem ser transferidos para o valor do imóvel em hasta pública.

 

O entendimento é calçado no que dispõe o artigo 130 do CTN, vejamos:

 

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

 

O referido dispositivo legal apesar de definir a responsabilidade pela quitação de tributos por parte do adquirente, apresente em seu parágrafo único a situação envolvendo o leilão e hasta pública. Assim, o artigo apresente de forma clara que eventuais créditos que o fisco detenha deverão ser agregados ao preço final do imóvel.

 

Os julgados ainda debateram a situação em que o valor de arrematação não seja suficiente para a eventual quitação do IPTU. Situação esta que, segundo o entendimento do TJSP, deverá ser solucionada através de ajuizamento de execução fiscal pelo Município para cobrança do referido imposto do antigo proprietário.

 

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