Por Ágatha Eloise Barreto

Acadêmica de Direito

 

 

Além dos impactos globais macroeconômicos, o alcance da COVID 19 também levanta questionamentos acerca das consequências no âmbito pessoal e de esfera doméstica. Em referência às responsabilidades de pagamento de aluguel, por exemplo, já foram divulgadas ações governamentais e estratégias institucionais particulares como resposta à pandemia.

 

Certamente, cada caso deve ser avaliado individualmente, dadas as particularidades das cláusulas e relações contratuais. Porém, é possível adiantar que, em virtude da pandemia, o que se poderia alegar preliminarmente para fins de revisão, rescisão ou suspensão do contrato é o caso fortuito ou de força maior.

 

A saber, a Lei do Inquilinato prevê a revisão judicial ou amigável do aluguel, indicando a possibilidade de alteração de valor mensal e reajuste (arts. 18 e 19). Nesse sentido, locador e locatário poderiam definir em comum acordo novas condições adequadas ao contexto atual.

 

O Código Civil prenuncia a onerosidade excessiva como motivadora de correções quando ocorrem “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” – art. 317 e arts. 478 a 480; e afirma que “o devedor não responde por prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado” (art. 393).

 

Não obstante, cabe ressaltar o viés obrigatório dos contratos. Uma solução genérica evidentemente engloba negociação e a boa fé, que deve nortear todas as situações.

 

A negociação amigável pode englobar um conjunto probatório que justifique a solicitação de redução, ou seja, em certas situações, pode ser solicitado ao locatário que apresente documentos pessoais que demonstrem a brusca redução de renda. Cabe ressaltar que é recomendável que qualquer alteração fique devidamente registrada em um Termo Aditivo.

 

Em tempo, o Senado aprovou, no dia 3 de abril, o Projeto de Lei 1.179/20, que dispõe sobre mudanças temporárias nas relações jurídicas privadas, como regime emergencial diante da pandemia. Dentre outras medidas, o texto original conta com o seguinte teor:

 

– O art. 7º determina que não serão considerados como fatos imprevisíveis (nos termos do Código Civil, arts. 478 a 480), “o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário”, o que acaba por priorizar o viés do locador.

 

– Por outro lado, beneficiando o locatário, o art. 9º propôs a proibição de concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano (despejo) para ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020. Ainda, o art. 10, mais polêmico, traz a proposta de suspensão do pagamento de aluguel no período de 20 de março a 20 de outubro.

 

– De acordo com esse artigo, inquilinos que sofrerem alterações econômicas drásticas como demissão, redução salarial ou de jornada terão prerrogativa para pleitear extrajudicialmente a suspensão (total ou parcial) do pagamento de alugueres com vencimento entre 20 de março e 20 de outubro deste ano. Os valores vencidos poderiam ser negociados para pagamento posterior, de forma parcelada.

 

– A disposição foi remetida à Câmara dos Deputados em 13/04/20.

 

P.S.: A Consulta Pública realizada até a data de 01/07 apontava 90% de rejeição do texto do Projeto de Lei em questão.